Стратегия за управление на общинската собственост за периода 2019г. – 2023г.

І.  ОБЩИ  ПОЛОЖЕНИЯ.
ПРАВНА РЕГЛАМЕНТАЦИЯ

     Общината е основна административно-териториална единица в Република България, в която се осъществява местното самоуправление. Местното самоуправление се изразява в правото и реалната възможност на гражданите и избраните от тях органи да решават самостоятелно всички въпроси от местно значение, които законът е предоставил в тяхна компетентност в сферата на:

1. общинското имущество, общинските предприятия, общинските финанси, данъци и такси, общинската администрация;
2. устройството и развитието на територията на общината и на населените места в нея;
3. образованието;
4. здравеопазването;
5. културата;
6. благоустрояването и комуналните дейности;
7. социалните услуги;
8. опазването на околната среда и рационалното използване на природните ресурси;
9. поддържането и опазването на културни, исторически и архитектурни паметници;
10. развитието на спорта, отдиха и туризма.

От друга страна общината е самостоятелно юридическо лице и има право на собственост.

Това право е прокламирано още в основния закон на страната. Конституцията на Република България от 1991г. отново след дългогодишен период прокламира това право и раздели общодържавната собственост на държавна, общинска и частна собственост, като постанови режимът на общинската собственост да бъде уреден в самостоятелен закон.

През 1996г. бе приет Закона за общинската собственост, който регламентира придобиването, управлението и разпореждането с общинско имущество.

Редът за придобиване на право на собственост и на ограничени вещни права, за предоставяне за управление, под наем и за разпореждане с имоти и вещи – общинска собственост, и правомощията на кмета на общината, на кметовете на райони, на кметовете на кметства и на кметските наместници се определят с наредба на общинския съвет при спазване на разпоредбите на този Закона за общинската собственост и на специалните закони в тази област.

Основен принцип, прокламиран в Закона за общинската собственост е, че имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

От своя страна общинската собственост е публична и частна.

Имотите публична общинска собственост се групират в три групи:

1. имотите и вещите, определени със закон;

2. имотите, предназначени за изпълнение на функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация;

3. други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от общинския съвет.

Имотите и вещите – публична общинска собственост, земите от общинския поземлен фонд и горите и земите от общинския горски фонд , не могат да се придобиват по давност.

Имотите и вещите – публична общинска собственост, не могат да се отчуждават и да се прехвърлят в собственост на трети лица. Имоти – публична общинска собственост, могат да се обременяват с ограничени вещни права само в случаите, определени със закон.

Съгласно чл.3, ал.3 от ЗОС, всички останали движими и недвижими вещи на общината, включително и плодовете от вещите –публична общинска собственост, представляват частна общинска собственост.

Имотите и вещите – частна общинска собственост, могат да бъдат обект на разпореждане. За тях се прилагат общите разпоредби за собствеността, освен ако в закон е предвидено друго.

Общината се разпорежда с имоти и вещи – частна общинска собственост, чрез:

• продажба,
• замяна,
• дарение,
• делба,
• възмездно или безвъзмездно учредяване на ограничени вещни права,
• по друг начин, определен в закон.

Възможна е промяна на правния режим на общинската собственост чрез  преобразуването й от обект – публична общинска собственост в обект – частна общинска собственост и обратно.

Имотите и вещите – публична общинска собственост, които са престанали да задоволяват обществени потребности след решение на Общинския съвет се обявяват за частна общинска собственост.

Имотите публична и частна общинска собственост подлежат на актуване.

За временни постройки, обществени паркинги, зелени площи, местни пътища, улици, площади и други линейни обекти на техническата инфраструктура, които са публична общинска собственост актове не се съставят.

След съставянето на всеки акт за общинска собственост, данните и обстоятелствата, констатирани в него, се вписват в зависимост от характера на собствеността в главния регистър за публичната общинска собственост или в главния регистър за частната общинска собственост.

Регистрите за общинските имоти са общодостъпни и всеки може да иска справка по тях.

Придобиването, управлението и разпореждането с имоти и вещи – общинска собственост, се извършват под общото ръководство и контрол на общинския съвет, който от своя страна приема настоящата стратегия за управлението на общинската собственост.

Правото на собственост на общината кореспондира пряко със задължението на нейните органи да управляват, придобиват и се разпореждат с нея законосъобразно, целесъобразно и в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин.

ІІ. ОБХВАТ И СТРУКТУРА НА СТРАТЕГИЯТА

 1. Обхват

Настоящата Стратегия за управление и разпореждане с общинска собственост обхваща периода 2019 – 2023 година.

Предмет на стратегията са целите, принципите и приоритетите на придобиване на общинска собственост, както и управлението и разпореждането с всички имоти и вещи общинска собственост.

                2. Структура на стратегията

Стратегията включва:

1. основните цели, принципи и приоритети за придобиване, управление и разпореждане с имотите – общинска собственост;

2. основните характеристики на отделните видове имоти, които могат да се предоставят под наем или да бъдат предмет на разпореждане;

3. нуждите на общината от нови имоти и способите за тяхното придобиване;

4.основни приоритети за придобиване, управление и разпореждане с имоти-общинска собственост

5.индикатори за мониторинг за изпълнение на стратегията

6.осигуряване на средства за реализация на стратегията.

 

Формулирането на стратегията при управлението на всеки вид собственост трябва да се основава на:

1. Идентифициране на обема собственост;
2. Анализ на състоянието към момента, включително:

• рискове и слаби страни при управлението;
• плюсове и възможности за развитие на потенциала.

3. Политики и конкретни задачи

ІІІ. ОСНОВНИ, ПРИНЦИПИ ЦЕЛИ И ПРИОРИТЕТИ ПРИ  ПРИДОБИВАНЕТО, УПРАВЛЕНИЕТО И РАЗПОРЕЖДАНЕТО  С ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

1. Принципи при придобиване, управление и разпореждане с общинската собственост

Законосъобразност
Общинският съвет, кметът на общината, кметовете на райони и кметства и кметските наместници действат в рамките правомощията си, установени от закона и подзаконовите нормативни актове. Актовете за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество се издават за целите, на основанията и по реда предвиден в закона.

Приоритетност на обществения интерес
При упражняване на правомощията си по придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество органите приоритетно следят за защита на обществения интерес.  Имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

Публичност
При придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество органите са длъжни да осигуряват откритост, достоверност и пълнота на информацията в рамките на закона.

Целесъобразност
Органите са длъжни да вземат решение за придобиване на общинска собственост по целесъобразност, при спазване на закона и установените в тази стратегия принципи цели и приоритети. Същият принцип се спазва и при управление и разпореждане с общинско имущество.

Състезателност при  разпореждането.
Разпореждането с общинско имущество се извършва след провеждането на публичен търг или публично оповестен конкурс по ред и начин определени в наредбата по чл.8 ал.2 от ЗОС.

 

2. Основни цели

1. Пълно идентифициране на обема общинска собственост

Въпреки, че общинската собственост като такава бе прокламирана със Закона за общинската собственост през 1996г. процесът на установяване и актуване на същата се удължи във времето. Допълнително се възстановиха на общината земи в общински поземлен фонд и гори и земи в общински горски фонд. Пълното идентифициране на обема общинска собственост е основна предпоставка за взимане на управленски решения по управление и разпореждане със същия, което прави тази цел първостепенна и приоритетна.

 2. Анализ на състоянието към момента, включително:

• рискове и слаби страни при управлението;
• плюсове и възможности за развитие на потенциала.

Анализът на състоянието към момента е втора но не второстепенна цел на настоящата стратегия. Анализът на състоянието е необходима предпоставка за предприемане на конкретни действия, свързани със придобиване, управление и разпореждане с общинското имущество, включително саниране на сграден фонд, подмяна и оптимизация на автопарка на общината, ликвидиране или разпореждане на не подлежащ на саниране сграден фонд, правна интервенция за установяване правото на собственост на общината при материален спор, предприемане на действия по оптимизация при управлението, охраната на имотите и др.

 3. Гарантиране на оптимално задоволяване на нуждите на администрацията и звената на бюджетна издръжка от общинска собственост включително сграден фонд и обслужващи вещи.

Постигането на тази цел гарантира оптималност и ефективност на работата на общинските администрации и звената на бюджетна издръжка, което е основана предпоставка за изпълнение на основната им цел- предоставяне на ефективни обществени услуги.

 4. Гарантиране на ефективно управление и повишаване приходите от управлението на общинската собственост.

Оптимизацията на действията по управление на общинската собственост гарантират устойчивост на развитието на общината. Имотите и вещите общинска собственост се управляват в интерес на населението на общината, с грижата на добър стопанин, съобразно предназначението и нуждите, за които са предоставени.

 5. Анализ на необходимостта от разпореждане с общинско имущество.

Целта е да се осигурят достоверни изходни данни, даващи възможност за анализ от необходимостта от разпореждане с общинско имущество. Подходът следва да е балансиран между нуждите на общината в краткосрочен и дългосрочен план и от разходите по поддръжка, охрана , управление на ненужните в момента на общината имоти от една страна, като се държи сметка и за тенденциите в развитието на пазара на недвижими имоти и движими вещи. Разпореждането с общинско имущество като краен резултат трябва да е съобразено с постигането на предходните цели.

 6. Оптимизиране, подобряване и разширяване на общинската инфраструктура.

Целта е подобряване на настоящата и изграждане на нова инфраструктура във всички населени места в общината.

7. Осигуряване на устойчиво развитие на общината, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих, туризъм и повишаване на сигурността.

Осигуряването и постигането на предходните цели гарантират постигането на настоящата цел имаща за основа разбирането, че общинската собственост поддържана в оптимален обем, структура и при оптимално управление е гарант за осигуряване на устойчиво развитие на общината като цяло.

ІV. ОСНОВНИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ОТДЕЛНИТЕ ВИДОВЕ ИМОТИ, КОИТО МОГАТ ДА СЕ ПРЕДОСТАВЯТ ПОД НАЕМ ИЛИ ДА БЪДАТ ПРЕДМЕТ НА РАЗПОРЕЖДАНЕ.

АНАЛИЗ НА СЪСТОЯНИЕТО НА ВИДОВЕТЕ ИМОТИ ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

КОНКРЕТНИ ПОЛИТИКИ И ЗАДАЧИ ЗА ПОСТИГАНЕ НА ЦЕЛИТЕ НА НАСТОЯЩАТА СТРАТЕГИЯ

 

Характерът и спецификата от отделните видове собственост предполагат конкретните политики, цели и задачи за всеки от тях да бъдат изведени самостоятелно.

Съгласно Главните регистри на общинската собственост – публична и частна, в Община Поморие има съставени  6750 акта за общинска собственост.

Структурирана по вид и предназначение на имотите общинската собственост е посочена в Таблица № 1.

 

Таблица № 1

№ по ред	Вид на имота	Брой актове
1.	Незастроени поземлени имоти	3188
2.	Застроени нежилищни имоти – сгради – части от сгради	104 87 17
3.	Детски градини и ясли	22
4.	Училища	23
5.	Здравни заведения	10
6.	Културни институти	1
7.	Читалища	13
8.	Спортни имоти	11
9.	Сгради на кметства	18
10.	Жилищни имоти	38
11.	Микроязовири	78
12.	Земеделски земи от общинския поземлен фонд	1575
13.	Гори и земи от общинския горски фонд	1669
Общо:		6750

 

С влизане в сила на Закона за общинската собственост на 01.06.1996 година стартира процесът на идентификация на общинската собственост, който продължава и в момента.

През изминалите 23 години от влизането в сила на ЗОС работата по пълното идентифициране на общинската собственост е извършвана с възможностите на отдел „Общинска собственост, управление на собствеността и транспорта” към Дирекция „СУТОСУП”. Проучване и актуване на имоти се е извършвало предимно при наличие на инициатива за разпореждане с конкретен терен или сграда.

 

 1. НЕЗАСТРОЕНИ ТЕРЕНИ

На териториите на кметствата незастроените терени са предимно с жилищно предназначение.

Трудности в управлението на незастроените имоти създава не приключилият процес по идентификация на собствеността. След влизане в сила на Закона за общинската собственост приоритетно са отписани от актовите книги на държавната собственост и са съставени актове за общинска собственост на застроените имоти, които представляват административни сгради, училища, детски градини, читалища, здравни заведения, жилища и др. Несистемна е била работата по проучване, деактуване и актуване на незастроените имоти. В повечето случаи общинската администрация се е сезирала и е започвала проучване на собствеността  на конкретен терен след инициатива от страна на общината, на физически или юридически лица.

За отписване на имотите, които към момента са все още с актове за държавна собственост е необходимо събиране на нужните документи и оформяне на преписки за деактуване.

Имотите, които са в територията на града са малки, разпокъсани,  често обременени със съсобственост и с комуникации. От гледна точка на възможностите за застрояване много малка част от тях имат инвестиционен потенциал.

Ограничения в управлението поставя и фактът, че не за всички имоти има действащи планове за регулация. Върху имоти без подробни устройствени планове не може по закон да се учредява право на строеж. Нецелесъобразно е и извършването на замени с такива имоти, тъй като само с действащ ПУП се установява потенциалът на имота.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

– не приключил  и бавен процес на идентификация и актуване на общински имоти;

– недостатъчен кадрови и организационно–технически ресурс;

– риск от грешни в стратегически план решения за разпореждане;

– риск от прекомерно намаляване на общинската собственост и недостиг на терени за осъществяване функциите на общината.

Плюсове и възможности

– оптимизиране процеса на управление;

– увеличаване на общинската собственост, чрез проучване и  актуване на нови имоти;

– повишен инвестиционен интерес към терени в общината, възможност за реализиране на високи приходи от продажби и за осигуряване на нови инвестиции;

– максимално развитие потенциала на всеки имот.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

               Политики и задачи свързани с постигането на горепосочените цели:

– да се ускори  процесът на идентификация на общинските терени;

– да се разработи и прилага методика за изследване потенциала на всеки терен, съобразно предвижданията на Общия градоустройствен план (ОГП);

– да се правят постъпки пред държавата за деактуване на имоти, които са важни за устойчивото развитие на общината;

– да се утвърждава ролята на отдел „ОСУСТ”,  като орган, който се произнася относно законосъобразността, целесъобразността и наличието на интерес за общината от конкретно разпореждане;

 

2. ЗАСТРОЕНИ НЕЖИЛИЩНИ ИМОТИ

       След влизане в сила на Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия и Закона за общинската собственост, много застроени имоти бяха предмет на прехвърлителни сделки, но същевременно  лиши общината от приходи в дългосрочен план.

Начинът на ползване и видът на сградите и части от сгради отдадени под наем е представен в Таблица № 2.

 

Таблица № 2

№ по ред	Вид на имота	Начин на ползване
		Отдадени под наем,          бр.	Право на ползване,   бр.	За безвъзмездно ползване,  бр.	Свободни, бр.	Общо,          бр.
1	2	3	4	5	6	7
1.	Сгради	1		1	4	2
2.	Помещения	40	0	9	16	65
Общо:		41		10	20	71

 

В 5 общински имота са настанени териториални структури на държавни институции – Районен съд Поморие, Агенция за социално подпомагане, ХЕИ, РЗОК, Бюро по труда,  които по закон не заплащат наеми.

Към края на 2019г. действащите договори за отдадени под наем имоти и части от имоти са 46, разпределени по предназначение съгласно Таблица № 3 .

 

Таблица № 3

№ по ред	Предназначение		Брой договори
1	2		3
1.	Обекти за търговия,  производство, услуги, офиси и др.		18
2.	Клубни помещения	Политически партии	2
3.		Неправителствени организации	0
4.	Лекари		31
Общо:			51

За всички горепосочени имоти са съставени актове за общинска собственост.

Приходите от отдаване на застроени нежилищни имоти за 2019 г. са  97 465лв.

Забелязва се трайна липса на интерес към сгради и части от сгради на територията на кметствата.

Причина за липсата на интерес за голямата част от помещенията е лошото им състояние. Някой от обектите се нуждаят от основен ремонт, от ремонти на покриви и укрепване.

Проблем представляват и сградите на закритите учебни заведения по кметствата. В следствие на не използването им сградите започват да се рушат. Нецелесъобразна на този етап е продажбата на тези имоти. Училищните сгради са с големи прилежащи терени  и са разположени в централната част на населените места.   В перспектива може да възникне необходимост от учебни заведения, която, при извършено разпореждане със сега съществуващите имоти, да не може да бъде удовлетворена.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

• лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;
• имоти – общинска собственост са в съсобственост с имоти на физически и юридически лица, като част са в многоетажни сгради;
• наличие на сгради, към които липсва интерес за наемане и ползване;
• риск от грешни решения за разпореждане
• намаляване на ежегодните приходи от отдаване под наем;
• недостиг на сгради за обществено-обслужващи и административни дейности.

Плюсове и възможности

• оптимизиране процеса на управление;
• прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината,  изкупуване частта на съсобствениците;
• осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия

– да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на  МРРБ за техническите паспорти на строежите;

– да се изготви финансово-икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;

– да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро-фондовете за подобряване състоянието сградите;

– да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на   публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване;

3. СГРАДЕН ФОНД НА ОБЩИНСКА АДМИНИСТРАЦИЯ, ДЕТСКИ ГРАДИНИ И УЧИЛИЩА.

Община Поморие разполага със следния сграден фонд за нуждите на общинска администрация в общинския център и кметствата и за нуждите на детски градини и училища разпределен по населени места както следва:

 

Таблица № 4

Населено място	Административни сгради	Детски градини	Училища
Поморие	1	4	4
Каблешково	1	1	1
Ахелой	1	1	1
Порой	1	1	1
Белодол	1	–	–
Горица	1	1	1
Медово	1	1	–
Страцин	1	1	1
Козичино	1	–	1
Каменар	1	–	–
Бата	1	1	1
Лъка	1	–	–
Косовец	1	1	1
Александрово	1	–	–
Дъбник	1	1	1
Габерово	1	1	1
Гълъбец	1	1	1
Общо	17	15	15

 

Общината разполага с 17 административни сгради за нуждите на общинските администрации в съответните населени места. По-голямата част от сградния фонд за нуждите на администрацията в населените места е остарял и в половината от него не е правен ремонт през последните години. Предстои осигуряване на финансиране за ремонтиране на сградния административен фонд.

Сградите на детските градини и училища в общината са разпределени по населени места съгласно Таблица 4. В 4бр. населени места са закрити детските градини и училища и сградите са неизползваеми. В останалите населени места са извършени ремонти във всички сгради в последните 3 години.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

• лошо състояние на част от сградите и недостиг на средства за поддръжка и опазване на собствеността;
• имоти – общинска собственост са в съсобственост с имоти на физически и юридически лица, като част са в многоетажни сгради;
• недостиг на сгради за обществено-обслужващи и административни дейности.
• проблематично управление, поддръжка и охрана на сградите на закритите учебни заведения.

Плюсове и възможности

• оптимизиране процеса на управление;
• прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината,  изкупуване частта на съсобствениците или  замяна;
• осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за подобряване състоянието на имотите.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия

• да се обследват сградите и се съставят технически паспорти, съгласно изискванията на Наредба № 5/2006 г. на МРРБ за техническите паспорти на строежите;
• да се изготви финансово-икономически анализ за разходите по поддръжка на сградите на закритите учебни заведения и очакваните приходи, с оглед вземане на решение за разпореждане;
• осъществяване на предоставяне на терени срещу части от новопостроените сгради с обществено-обслужващо предназначение;
• да се подготвят проекти за кандидатстване по оперативните програми за осигуряване на средства от евро-фондовете за подобряване състоянието сградите;
• да се преобразуват от публична общинска собственост в частна общинска собственост сгради, престанали да имат предназначението на публична собственост, с цел дългосрочното отдаване под наем или ползване;
• да се предприемат мерки за енергийно саниране на сградния фонд за административни нужди, детски градини и училища.

4. ЖИЛИЩНИ ИМОТИ

Основните принципи за управление на жилищния фонд. Съгласно тях следва:

–  да се определят терени за изграждане на социални жилища;

Към края на 2019г. жилищния фонд на Община Поморие се състои от 25 апартамента.

Структуриран по видове и местоположение,  общинският жилищен фонд е посочен в Таблици  № 5.

 

І. Апартаменти

Таблица №5

Населено място	Едностайни броя	Двустайни броя	Тристайни броя	Четиристайни Броя	Всичко броя
Поморие	8	6	1	–	15
Каблешково	2	7	1	–	10
Всичко:					25

 

В общинските имоти са настанени общо 18  семейства.

През 2019г. приходите от наеми на общински жилища са в размер на 11 823лв.

С решениe №1161/07.10.2014г. на ОбС-Поморие е установена наемната цена на кв.м. полезна площ: за Поморие – 0,85лв./кв.м.; за Каблешково – 0,65лв./кв.м.

Има общински жилища, които са в сгради, съсобствени между общината и физически лица. Тази съсобственост създава трудности при тяхното управление и поддръжка.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

• значителен процент остарял сграден фонд;
• недостиг на жилищен фонд за осъществяване на социални функции;
• нарастване на необходимите средства за основен ремонт и опазване на собствеността;
• продължаващи наемни правоотношения и с лица, които вече не отговарят на условията за настаняване;
• риск от грешни решения за разпореждане.

Плюсове и възможности

• продажба на жилища съгласно чл.34 т.1 от Наредба за реда и условията за управление и разпореждане с общински жилища на територията на община Поморие;
• възможност за актуализация на наемната цена, на база социалноприемливо процентно съотношение спрямо наемите на свободния пазар.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия

• да се приеме методика за актуализация на наемната цена в съотношение с наемните цени на свободния пазар и доходите на семейството;
• при необходимост да се извършват продажби на жилища, строени преди повече от 25 години;
• да се предприемат действия за прекратяване на съсобствеността чрез продажбата на частта на общината,  изкупуване частта на съсобствениците  или  чрез замяна.

5. КОНЦЕСИОНИРАНЕ

Концесионирането като метод за управление на общинската собственост предлага следните възможности:

• Прехвърляне на дейности от обществен интерес в обществения и частния сектор, като чрез концесията се прехвърлят на концесионера правомощия за изпълняване на определена публична власт при ред и условия, определени от концедента  (условия на регулиране на цената на услугите, качеството на услугите или работите, контрол върху размера на инвестициите, съкращаване на срока на извършване на определени инвестиции и пр.);
• Концесионерът поема изграждането/управлението на обекта на концесията, изцяло за своя сметка и на свой риск. Освен това в повечето случаи стои и възможността всички разходи, които надхвърлят договорените компенсанции (аварийни и др. разходи, породени от рискови фактори) да остават за сметка на концесионера.
• Концесионерът извършва определена работа /дейност  със собствени средства и на свой риск, за което концедента  му плаща компенсации разпределени по съответен ред назад във времето;
• Когато съществува ясна визия за очаквания резултат от концесията може да се извърши реална преценка дали да се възложи обществена поръчка или концесия.

Към момента на концесия Община Поморие е предоставила три свои обекти – язовири, находящи се на територията на общината.

6.ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

След влизане в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992 г. на Община Поморие са възстановени 83107,213дка земеделски земи, от които 46435,997дка публична общинска собственост и 36671,216дка – частна общинска собственост.

Публичната общинска собственост при земеделските земи включва:

• пасища, мери
• пътища
• други площи (гробища, сметища, залесени територии и др.)

Съгласно ЗСПЗЗ, пасищата и мерите,  които в Община Поморие са 9632.595дка, се разпределят на животновъди отглеждащи пасищни селскостопански животни.

Структурата на публичната общинска собственост по населени места е посочена в Таблица № 6.

 

Таблица № 6

№ по ред	Населено място	Публична общинска собственост
		площ, дка
	гр.Поморие	1813,534
	гр.Ахелой	60,043
	гр.Каблешково	5753,420
	с.Габерово	1478,395
	с.Гълъбец	907,877
	с.Горица	2389,145
	с.Страцин	1513,890
	с.Порой	723,584
	с.Косовец	443,365
	с.Медово	2482,382
	с.Бата	4896,337
	с.Козичино	17007,219
	с.Каменар	701,449
	с.Александрово	564,565
	с.Лъка	2423,451
	с.Дъбник	1450,289
	с.Белодол	1405,214
Общо:		46014,159

 

Земеделската земя – частната общинска собственост по населени места и размер на отделните имоти има следната структура, посочена в Таблица №7 :

Таблица № 7

№ по ред	Населено място	Частна общинска собственост
		площ, дка
1.	гр.Поморие	489,609
2.	с.Бата	4534,566
3.	с.Белодол	3881,121
4.	с.Габерово	5226,651
5.	с.Страцин	1294.586
6.	с.Косовец	3399,359
7.	с.Александрово	2459,855
8.	гр.Каблешково	3199,260
9.	гр.Ахелой	112,400
10.	с.Козичино	7445,420
11.	с.Каменар	1484,852
12.	с.Лъка	804,543
13.	с.Дъбник	1525,743
14.	с.Белодол	1557.000
15.	с.Медово	770,066
16.	с.Гълъбец	2291,633
17.	с.Горица	17197,062
18.	с.Порой	4261,663
Общо:		61935,389

 

В обработваемите площи са включени ниви, площи за зеленчукови култури и за полски култури. Това е селскостопанския фонд, с който Община  Поморие може да извършва разпоредителни действия и от който може да реализира приходи.

Към момента на възстановяване на земеделските земи на Община Поморие не е правен оглед на имотите. Не винаги начинът на трайно ползване на имотите, отразен в регистрите на Общинската  служба по земеделие, съответства на действителното фактическо състояние.

Съставянето на актове за общинска собственост е предшествано от действия по:

–  установяване на действителния начин на трайно ползване,

–  изготвяне на скица,

–  данъчна оценка.

Тези дейности изискват ангажиране на  институции, извън структурата на общинската администрация, значителен времеви и организационно-технически ресурс.

Годишният приход от наеми и аренди на земеделски земи през 2019 г. е 355 00лв.

Общината е собственик на голям брой маломерни имоти (с площ до 10 дка), разпокъсани и в различни землища, които не представляват интерес за наемане или аренда.

            Законът за собствеността и ползването на земеделските земи (включително и предстоящите му промени), дава възможност  за  доброволно уедряване (комасация) на земеделските имоти. Комасацията се извършва по изрично  съгласие на собствениците на земеделските имоти в дадено землище или в част от него. Предвидена  е  възможност за изработване на планове за уедряване, които ще променят границите на земеделските имоти. Освен това те ще включват и други мерки за устройство на територията, свързани с напояване, инфраструктура и екология.

            След началото на процеса по възстановяване на земеделските земи до настоящия момент, Община Поморие не е предприемала действия за трасиране на земеделските имоти. Трасирането на един имот  представлява поставяне на трайни знаци и средната му цена варира между 30 лв. и 50 лв. според конфигурацията на имота. Целесъобразно е трасиране да се извършва при наличие на спор за собствеността или при установяване на обработване на земеделски земи – общинска собственост без правно основание.

            От стартирането на поземлената реформа  през 1992 г. административният потенциал на общинската администрация не съответства на новите ангажименти като собственик. Оптимизирането на процеса на управление на земеделските земи налага привличането на външни експерти и сключването на договори със специализирани фирми, които да подпомагат действията на общинската администрация.

            Необходимо е да се определят земеделски имоти, които са с начин на трайно ползване – пасище, мера и са в близост до населените места за:

–   изграждане на животновъдни ферми по европейски стандарт,

– промяна на предназначението им, с оглед реализация на важни обществени мероприятия (при доказана невъзможност за изпълнението им по друг начин).

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

 

Рискове и слаби страни

• не приключил процес на идентификация и актуване на общинските имоти;
• недостатъчен потенциал за управление и контрол;
• малки приходи от наеми;
• голям брой маломерни имоти , разпокъсана собственост;
• необходимост от рекултивация според начина на трайно ползване;

Плюсове и  възможности

• с влизането ни в Европейския съюз и стартиране на процеса на субсидиране на селскостопанското производство се увеличава възможността за реализиране на приходи;
• актуване на нови имоти;
• стартиране процеса на комасация на земеделските земи ;
• оптимизиране процеса на управление, чрез привличане на външни експерти и фирми;
• възможност за промяна на предназначението на земеделски земи, разположени в близост до населените места и индустриалните зони.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи за постигане на целите на настоящата стратегия

• да се подготви, обезпечи и реализира програма за пълна идентификация на собствеността, за комасация и рекултивация на земите;
• да се извърши преглед на поземлените имоти и промяна на предназначението на тези от тях, които имат инвестиционен потенциал;
• да се привлекат външни експерти и фирми за оптимизиране на управлението на поземления фонд;
• да се повиши административния капацитет на Община Поморие за управление на земеделските земи чрез създаване на специализирани звена;

7. ГОРИ И ЗЕМИ В ГОРСКИ ФОНД

Горският фонд на Община Поморие е 93474.101дка. Най-компактни са горите в землището на с.Козичино- 47786.778дка.

Разпределението на горския фонд по населени места е посочен в Таблица № 10.

 

Таблица № 10

№ по ред	Населени места	Общо
		площ, дка
1.	Козичино	4640,542
2.	Бата	3526,630
3.	Страцин	4273,931
4.	Гюльовца	547.411
5.	Медово	1390.282
6.	Александрово	1944,081
7.	Белодол	2253,279
8.	Каблешково	2532,782
9.	Дъбник	1271.48
10.	Гълъбец	1319,408
11.	Косовец	3056,666
12.	Горица	15301.695
13.	Габерово	2588.713
14	Порой	3199,150
Общо:		47846.779

 

                        Горите попадат в горско растителна област, долен равнинно хълмист пояс с дъбови, други широколистни и иглолистни гори. Почвите са средно каменливи, уплътнени, средно дълбоки, върху андезит, средно богати, сухи.

Преобладават широколистните горски видове – 80%. Останалите 20% са иглолистни

За всички общински гори са съставени актове за общинска собственост.

Анализирайки състоянието на този вид общинска собственост се открояват следните:

Рискове и слаби страни

• риск от грешни решения за разпореждане;
• риск от злоупотреба със собствеността чрез изсичане;

Плюсове и възможности

• възможност за оптимизиране процеса на управление чрез привличане на външни специалисти и сключване на договори с държавните дивечовъдни станции или обособяване на общинско предприятие за управление и поддържане на общинските гори.
• възможност за увеличаване на приходите от горския фонд;
• увеличаване на горския фонд чрез залесяване на необработваеми земеделски земи;
• осигуряване на средства от евро-фондовете и други финансови инструменти за развитие и обогатяване на горския фонд.

Направеният анализ предполага реализирането на следните:

Политики и задачи за постигането на целите на настоящата стратегия

–  да се  актуализира  ежегодно  размерът на тарифните такси, заплащани от държавните  дивечовъдни станции за добитата дървесина;

V. НУЖДИ НА ОБЩИНАТА ОТ НОВИ ИМОТИ И СПОСОБИ ЗА ТЯХНОТО ПРИДОБИВАНЕ

На основания направения в предходния раздел анализ се обособява нуждата от придобиване от Община Поморие на следните видове имоти:

  1. Жилищни имоти- социални жилища

-за реализиране на социалната политика на община Поморие за настаняване на нуждаещи се граждани.

  2. Обществено обслужващи площи

– с цел подобряване на административното обслужване на гражданите в общината и предвиждането да се изнесат определени административни услуги в административни центрове извън сградата на общинска администрация.

  3. Други според спецификата на съответната община.

Общината ще придобие новите  имоти чрез:

– ново строителство;

– отстъпване на право на строеж върху терени общинска собственост срещу обезщетение с части от новопостроената сграда;

– закупуване;

– безвъзмездно предоставяне на общината на имоти държавна собственост;

– реализиране на публично частни партньорства в областта на строителната концесия;

-други способи позволени от закона

VI. ОСНОВНИ ПРИНЦИПИ, ЦЕЛИ И ПРИОРИТЕТИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ, УПРАВЛЕНИЕ И РАЗПОРЕЖДАНЕ С ИМОТИТЕ – ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ

1.Основният принцип при управлението на общинската собственост е регламентиран в чл.11, ал.1 от Закона за общинската собственост: “в интерес на населението на общината, съобразно разпоредбите на закона и с грижата на добър стопанин”.

2.Придобиването, управлението  и разпореждането с имотите – общинска собственост има за основна стратегическа цел достигане и поддържане на висок икономически и социален растеж за осигуряване на устойчиво развитие на Община Поморие, повишаване приходите в общинския бюджет, подобряване селищната среда, създаване на условия за бизнес, култура, спорт, отдих и туризъм.

Всяка Програма трябва да е обвързана с бюджета на Община Поморие за съответната година, да съдържа необходимата конкретика по изпълнението на Стратегията за управление на общинската собственост за едногодишен период и да включва, като основни елементи, съгласно Чл.8 (9) от ЗОС:

-прогноза за очакваните приходи и необходимите разходи, свързани с придобиването, управлението и разпореждането с имоти – общинска собственост;

-описание на имотите, които Общината има намерение да предложи за предоставяне под наем, за продажба, за внасяне като непарична вноска в капитала на търговски дружества, за учредяване на ограничени вещни права или за предоставяне на концесия;

-описание на имотите, които Общината има намерение да предложи за замяна срещу имоти на граждани или юридически лица, с подробно описание на нуждите и вида на имотите, които общината желае да получи в замяна;

-описание на имотите, които Общината има намерение да придобие в собственост и способите за тяхното придобиване;

-други данни, определени от Общинския съвет.

В програмата да бъдат описани и обектите от първостепенно значение за община Поморие.

3.Приоритети:

– Създаване на условия за устойчиво и ефективно управление на общинската собственост, включва дейности по разработване и приемане от Общински съвет Поморие на Програма за управление на общинската собственост  – придобиване, наеми, продажби, замени, вещни права и др.; Максимална идентификация и актуване на обектите общинска собственост и активни действия за придобиване на имоти с местно значение от държавата; Утвърждаване публично оповестения конкурс и публично оповестения търг с конкретно поети инвестиционни ангажименти, като основна формата при разпореждането с общинска собственост; Управление на общинските имоти, чрез предоставянето им на концесия и други форми на публично частно партньорство; Отдаване под наем и извършване на разпоредителни сделки с неефективната и ненужната общинска собственост; Осъществяване на текущ контрол по изпълнение на задълженията по концесионни договори, договори за продажба със задължения от проведени конкурси и договори за наем.

– Стимулиране на инвестиционната активност и осигуряване на прозрачност при управление на общинската собственост, изразяващо се в обявяване в официалния сайт на Община Поморие на свободните обекти, сгради и терени, процедури по публични търгове и публично оповестени конкурси; Поддържане в актуално състояние на публичен електронен регистър на общинската собственост с достъп през сайта на община Поморие; Поддържане в актуално състояние на публичен електронен регистър за разпорежданията с  общинската собственост достъпен през сайта на общината; Удовлетворяване исканията на граждани и фирми, свързани с придобиване на общинска собственост за привеждане на обекти за производство, търговия и услуги в съответствие с изискванията на ЕС.

– Разработване програма за изграждане и управлението на общинския жилищен фонд, включваща дейности по учредяване на  права за  строеж на инвеститори срещу обезщетение за общината; осъществяване на обществен контрол по настаняването в общински жилища; Ефективното управление на общинските жилища, като основа за решаване социалните проблеми на гражданите с ниски доходи.

– Устойчиво управление на земеделските земи и горите от общинския поземлен и горски фонд и стимулиране на инвестиционната активност, включващо определяне на имоти-земеделски земи за предоставяне под аренда  с цел стимулиране и разрастване на животновъдството в  района и развитие на  пчеларството; контрол по изпълнението на задълженията по сключени договори за наем и аренда за земеделска земя – общинска собственост; предоставяне под наем на обработваеми  земеделските земи, мери и пасища в съответствие с  условията за поддържане на земята в добро екологично и земеделско състояние.

– Привличане максимални средства от държавата и европейските фондове за изграждане, реконструкция и модернизация на общинската собственост в сферата на инфраструктура, образование, здравеопазване, социални дейности и др., като за целта ще бъдат проведени обществени обсъждания на предложенията за кандидатстване с проекти по оперативните програми  за привличане на средства от европейските фондове, както и  създаване на възможностти за осигуряване на финансови средства за управлението на собствеността на Община Поморие чрез разработване и изпълнение на проекти по Оперативни програми.

 

VII. ИНДИКАТОРИ ЗА МОНИТОРИНГ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ НА СТРАТЕГИЯТА

Оценките за изпълнението на Стратегията за управлението на общинската собственост, както и използването на съществуващите ресурси предоставят информация за ефективността на провежданите политики. Те се извършват въз основа на индикатори за измерване на ефекта от прилагането на стратегията. Това изисква набор от специфични индикатори при оценка на напредъка в изпълнението на стратегията.  Предложените индикатори са количествено измерими и съпоставими и дават информация за преките и непосредствени резултати, създадени при изпълнението на Стратегията.

За проследяване изпълнението на заложените в Стратегията мерки ще бъдат използвани показателите за:

-оценка на изпълнението на оперативните цели и приоритетите;

-оценка на ръста на финансовите резултати от отдаване под наем, продажби, права на строеж и ползване, от концесионирането на общински имоти;

-оценка на въздействието от  прилагането на Стратегията.

Индикаторите за успех на тази Стратегия са:

1. Увеличаване на ръста на приходите от наем, права на строеж и ползване, от концесиониране, арендуване ,право на ползване и продажба на общински имоти.
2. Придобиване на нови имоти в т.ч. и общински жилища, в собственост на общината чрез предоставяне на терени срещу обезщетение на инвеститори.
3. Увеличаване на броя на общинските имоти, подходящи за удовлетворяване на инвестиционни намерени.
4. Увеличаване процента на използване на земеделски земи, чрез отдаване под наем ,право на ползване и аренда.
5. Увеличаване на  площта на новосъздадени трайни насаждения.
6. Увеличаване броя на внесените в Общински съвет и приети предложения за дейности свързани с управлението на общинската собственост.

 

VІІI. ОСИГУРЯВАНЕ НА ФИНАНСОВИ СРЕДСТВА ЗА РЕАЛИЗИРАНЕ НА СТРАТЕГИЯТА

Финансовите средства, необходими за изпълнение на приоритетите и дейностите по управлението на общинската собственост се формират и приемат ежегодно с разработването на годишните Програми  за управление на общинската собственост  и бюджета на Община Поморие.

За постигане на максимална ефективност и ефикасност на процесите по придобиване, управление и разпореждане с общинска собственост в Община Поморие, следва да бъде създаден механизъм за координиране и планиране на  дейностите и разпределението на собствените финансови средства.

Възможност за осигуряване на финансови средства за управлението на собствеността на Община Поморие следва да се търсят и чрез разработване и изпълнение  на проекти по  Оперативните програми и други алтернативни форми на финансиране.

 

ІX. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Настоящата стратегия обхваща периода от 2019-2023г. Тя се приема на основание чл.8, ал.8 от Закона за общинската собственост. По своята същност тя е отворен документ и може да търпи изменения в целите и приоритетите си. Стратегията е основа за приемане на годишна програма за управление и разпореждане с общинска собственост за съответната финансова година.

 

ИВАН АЛЕКСИЕВ
Кмет на Община Поморие